作者：鐘偉（北京師范大學金融研究中心主任）
中國房地產市場是否需台新銀行信貸條件要防范“灰犀牛”風險？房地產市場是否已出現整體泡沫？其是否已構成中國金融體系的系統性風險？地價上漲是否已成為房價持續上漲的背後原因？對此，中北京師范大學金融研究中心主任鐘偉提出不同意見：中國房地產市場尚未出現整體泡沫，房地產行業也並未將中國金融體系置於巨大系統性風險的壓力之下，至於“地價上漲推動房價上漲”的說法，更是赤裸裸的謊言。
下文根據CF40秘書處對鐘偉的訪談整理而成。
台新銀行信貸好過嗎中國房地產市場尚未出現整體泡沫我們可以采用三個較為簡單的度量指標來判斷中國房地產市場是否存在泡沫。
第一個度量指標，是商品房市值與國內生產總值GDP的比值。目前房地產市場中的一個流行觀點稱，我國商品房市值與GDP的比值已經達到411%，而國際市場中這一比值的平均水平為220%至250%，過高的比值表明中國的房地產市場泡沫問題異常嚴重。但是，觀察中國房地產歷年銷售額與中國居民總體儲蓄額的數據變化可知，這種觀點並不正確。因為中國商品房銷售金額超過兩萬億這一事件發生於2006年，這意味著我國房地產銷售金額過高是近十年間才出現的現象，而近十年間我國的按揭貸款額與公積金貸款餘額的總量不過二十萬億左右，不可能對應超過兩百萬億的商品房市值。
第二個度量指標，是房地產在中國居民傢庭財產配置中所占比例。根據萬得數據，截至2016年底，中國居民的可投資金融資產為100萬億。而國傢統計局的入戶調查結果顯示，房地產在中國居民傢庭財產配置中所占比例超過60%，即便餘下的40%均為可投資金融資產，也不可能達到100萬億規模。由中國居民可投資金融資產的數據反推可知，目前中國居民的住宅市值大約為150萬億，所以，如果不考慮如商業酒店等非住宅地產，中國商品房市值與GDP的比值大約為200%，無論如何不會達到411%的水平。
第三個度量指標，是金融機構及住房公積金機構所發放貸款額與抵押物價值的比值，這一比值指示著房地產金融市場所蘊含的風險。截至2016年底，我國商業銀行個人住房貸款餘額與公積金住房貸款餘額的總量大約為20萬億，所對應的抵押物價值接近100萬億。二者結合來看，我國並不存在房地產泡沫問題。
我認為，中國房地產市場尚未出現整體泡沫。但結構性泡沫的出現是有可能的，其中，西北地區城市和其他地區四線城市的房地產泡沫較相對而言最為嚴重。
房地產行業從未“綁架”中國金融體系目前為止，沒有證據顯示中國房地產行業已經構成金融體系中的系統性風險。我認為，中國房地產行業也並未將中國金融體系置於巨大系統性風險的壓力之下。
第一個角度，是房地產行業為中國金融體系帶來的已經形成或潛在形成的不良資產。從已經形成的不良資產來看，中國的房地產行業非常健康；從潛在形成的不良資產來看，即從未歸還的按揭貸款餘額與公積金貸款餘額的總量對相應的抵押物價值來看，中國房地產市場的抵押物價值是未償還餘額的五倍。此外，中國居民房貸合約的平均年限為二十至二十五年，實際歸還期大約為七至十年。上述數據說明，我國房地產行業並未對金融體系造成巨大的金融風險。
第二個角度，是房地產開發企業及建築企業的涉房貸款問題。我認為，這一問題正處於明顯的好轉狀態，因為雖然2014年至今的房地產銷售情況大起大落，但房地產行業的所獲投資非常平穩。我個人預期，2016年、2017年的房地產行業銷售金額將超過行業投資金額兩萬億元左右，換言之，2016年至今的中國房地產行業已真正轉型成為具有溫和投資及優質正現金流的行業，這將在很大程度上化解金融體系中涉房貸款的風險。
第三個角度，是以土地房屋和在建房屋為主的房地產存貨問題，這一問題是房地產行業的巨大挑戰。目前，我國的房屋在建面積可能已超一百億平米，其中商品房在建面積大約為七十七億平米，具體而言，商品住宅在建面積大約為四十七億至四十八億平米。按照目前的商品房銷售節奏來看，現有的在建商品房需要進行大約三年的庫存去化。所以，我們不能說將近五十億平米的商品住宅、七十七億平米的商品房和百億平米的總體待售面積會為中國金融體系帶來巨大風險。
從上述三個角度來看，“房地產綁架瞭中國金融”這一說法是不成立的。
地價上漲推動房價上漲：一個赤裸裸的謊言關於地價和房價因果關系的爭議由來已久。開發商方面認為，高地價推動瞭2015年、2016年房價上漲，但這是一個赤裸裸的謊言，因為開發商當期銷售房產所占土地是在前期獲得的。
目前，國內部分地區的確出現瞭高地價的情況。在這些區域出現的高地價情況是否一定意味著全國房價還將繼續上漲呢？我個人持否定看法。因為土地是房產的原材料之一，而成品未必要比原材料昂貴。難道開發商不能虧本或被套牢嗎？不是的。如果開發商錯誤預計瞭未來的市場發展，那麼在高地價土地上蓋出的房子必然會賠錢。二十多年以來，中國的房地產開發商們並不習慣於賠台新銀行信貸試算錢，而是習慣於房價永遠上漲，所以，地價上漲推動房價上漲是開發商們的慣性思維。
其實，地價與房價的關系較為復雜，地價隻是影響房價的一小部分原因，除此之外還存在其他因素，例如財務成本。是資金成本、稅收成本、建安成本、土地成本以及開發商的預期利潤等多個因素在共同推動房價上漲，地價隻是影響房價的局部因素。當下的高地價並不意味著未來的高房價，兩者有時並不同步。
來源：中國金融四十人論壇（原標題：鐘偉：房地產從未綁架中國金融體系，“地價上漲推動房價上漲”是謊言）
文章僅代表作者觀點，不代表上遊財經立場
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